Стандарты БОМА – мы знаем о них всё!
  • Бизнес-центр МорозовМы проводим обмеры и расчеты коммерческой недвижимости по стандартам БОМА.
  • Стандарты БОМА для офисной недвижимостиСтандарты БОМА для офисной недвижимости
  • Стандарты БОМА для складских комплексовСтандарты БОМА для складских и производственных сооружений.
  • MKV architectsПрофессиональный расчет по стандартам BOMA. Планировочные решения для офисов.
1 2 3 4

Плюсы и минусы расчетов площадей по BOMA для собственников и арендаторов

Найти компромисс между арендаторами и собственниками — непростая задача. Одни хотят получить все блага за небольшие суммы, вторые — максимальные прибыли при минимальных затратах. Добиться прозрачности во взаимоотношениях и примирить стороны призваны международные стандарты BOMA.

Немного о стандарте

Стандарт BOMA, разработанный Североамериканской ассоциацией собственников и управляющих недвижимостью еще в 1916 году, используется сегодня во многих странах мира. Для разных типов зданий Ассоциацией разработано 6 различных стандартов.

В России стандарты BOMA появились благодаря западным арендаторам, которые в начале 2000-х годов начали активно выходить на отечественный рынок недвижимости. Однако стоит отметить, что многие российские специалисты до сих пор не обладают достаточными знаниями в этой области и, пытаясь ознакомиться со стандартом самостоятельно, делают неверные выводы. При ошибочной трактовке положений стандарта и расчетах, выполненных непрофессионалом, площади и коэффициенты с большой долей вероятности не будут соответствовать действительности и могут существенно ударить по карману той или другой стороны. Именно поэтому в мировой практике принято, чтобы расчеты проводили независимые компетентные эксперты.

Прозрачность — требование для российского рынка трудновыполнимое, но необходимое. Наша страна является членом ряда крупнейших международных организаций, что, в свою очередь, предполагает, что российские предприниматели ведут бизнес открыто и честно.

Любые изменения привычных устоев могут вызвать недопонимание со стороны консервативно настроенных игроков рынка. У арендаторов и собственников возникают вопросы: «что это за стандарт?», «чем он лучше, чем те методы, которые я использую сейчас?», «почему другие игроки рынка уже пользуются этим стандартом?», «что будет, если я тоже соглашусь использовать его?». Чтобы избежать возникновения сомнений, для начала необходимо подробно изучить всю информацию о стандарте и понимать его основное назначение. Как показывает практика, данный стандарт имеет определенные преимущества и недостатки как для арендаторов, так и для собственников.

BOMA для собственников

Собственники уже давно оценили стандарт BOMA по достоинству, поскольку видят в нем многочисленные преимущества:

— Стандарт BOMA проверен временем и расстоянием: в США он используется на протяжении уже почти сотни лет, а сегодня известен и во многих других странах мира;

— Согласно стандарту BOMA, арендуемая площадь формируется не только из помещений, занимаемых непосредственно арендатором, но и пропорциональной части общих зон здания (входная группа, лифтовые холлы), а также части технических помещений, обслуживающих арендаторов. Таким образом, у арендодателя есть возможность увеличить арендный поток и максимально эффективно использовать объект.

— Расчет площади здания по стандартам BOMA на этапе проектирования позволяет инвестору оценить потенциал будущего объекта, рассчитать срок окупаемости инвестиций, а также скорректировать проект «на бумаге» в сторону увеличения полезной площади, а также уменьшения коэффициента потерь;

— Многие иностранные компании предпочитают подписывать договор об аренде, только если объект был предварительно измерен и рассчитан по стандарту BOMA;

Из возможных минусов стандарта BOMA:

— Стандарт не может заменить существующую методику БТИ, которая служит для регистрации объекта недвижимости в официальных государственных органах;

— Применение стандарта BOMA требует специальной подготовки, поэтому самостоятельные расчеты, произведенные некомпетентным лицом, часто приводят к неверным результатам, что, в свою очередь, ведет к денежным и имиджевым потерям.

BOMA для арендаторов

При выборе помещения арендаторы анализируют не только местоположение здания, но и планировку, техническое оснащение и арендную ставку.

Одной из последних тенденций рынка коммерческой недвижимости, связанной с применением стандарта, является то, что обращаться за расчетами к независимым экспертам стали не только собственники, но и сами арендаторы.

Вопреки сложившемуся мифу о выгодности стандарта только для собственника, свои плюсы есть и для арендатора:

— Стандарт BOMA полностью прозрачен: к договору аренды собственник прилагает ведомость площадей и поэтажные планы от независимой стороны, так что арендатор точно знает, за что именно он платит и что получает;

— Расчет площадей по BOMA действительно увеличивает площадь, но собственники при этом, как правило, снижают арендную ставку за метр;

— У арендатора есть возможность сравнивать условия и стоимость аренды помещений одного здания с другими объектами, рассчитанными по BOMA;

— Согласно BOMA арендатор получает не только непосредственно занимаемые им площади, но и пропорциональную часть общих помещений, например часть общей входной группы. Если собственник решит сдать часть общего помещения новому арендатору (например, под турагентство), коэффициент здания уменьшится, следовательно, и арендная плата у остальных арендаторов должна будет измениться.

— Как правило, собственники, применяющие стандарт BOMA, владеют зданиями с современной инфраструктурой.

К минусам можно отнести неверный подход к измерениям по BOMA — некоторые собственники, желая повысить доходность своего здания, пытаются использовать для этого стандарт. Однако, не обладая необходимыми знаниями методик и терминов, они часто ошибаются в расчетах, в результате получая не соответствующие действительности площади и коэффициенты. Поэтому если собственник намерен увеличить арендную плату, и объясняет это тем, что он произвел расчет площадей здания по стандарту BOMA, однако не предъявляет арендаторам документов, подтверждающих расчет показателей площадей и коэффициентов, арендаторы все чаще обращаются к сторонней независимой организации за проверкой обоснованности этого требования.

Александра Малютина, генеральный директор MKV architects