CRE Россия #18 (193) 16.09.2012 Девелопмент

Офис без потерь: Сказка о потерянной площади

Во времена демократического централизма, когда вся строительная сфера жестко регулировалась СНиПами, ГОСТами и прочими регламентами, и те, кто строил здания, и те, кто потом их занимал, заранее знали, «где, куда, чего и сколько». Типовые помещения были распланированы раз и навсегда, организации сидели в них годами, меняли дислокацию только по особому решению наверху, а для вновь заезжающих организаций делался только косметический ремонт. Свободный рынок все перевернул на 180 градусов. Большинство регламентов теперь носят не императивный, а рекомендательный характер, здания строятся по индивидуальным авторским проектам, архитекторам дан практически полный карт-бланш, а у арендаторов сугубо индивидуальные запросы, находящие отражение в том числе в планировке помещений. Одним из результатов этой «творческой свободы», помноженной на «индивидуальные запросы», стало появление коммерческих объектов, страдающих loss-синдромом, а именно – грешащих большими и неоправданными потерями полезной площади. «Врачи» в лице архитекторов и девелоперов пытаются победить эту болезнь, выписывая свои рецепты, но лечение получается трудным и дорогостоящим.

В принципе, так называемые потерянные площади – атрибут любого проекта. Как отмечает Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i‑Land, это коридоры, лифтовые холлы, лестничные пролеты, теплоузлы и другие технические помещения с инженерным оборудованием, которые неарендопригодны. К «потерянным» площадям также относятся помещения управляющей компании, уборочного инвентаря и охраны. Подчеркнем еще раз, что без этого никак не обойтись. Другое дело, что, как подчеркивает эксперт, «по международным стандартам, коэффициент потерь в качественных помещениях класса А, В+ и В– не должен превышать 20 %. Для офисов класса А коридорный коэффициент приемлем в пределах 12–18 %, для класса В – в пределах 20 %. В складской недвижимости этот коэффициент может быть большим, чем в офисной». Международных стандартов, на базе которых рассчитывается коэффициент потери полезных площадей в офисных зданиях и других коммерческих объектах, несколько, но самый известный и широко применяемый – стандарт BOMA. BOMA (Building Owners and Managers Association) – это северо-американская организация владельцев офисной недвижимости, с 1916 года публикующая стандарт, который де-факто стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта BOMA опубликована в начале 2010 года и является дополненной и улучшенной версией предыдущего. «Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент здания (или, как его еще называют, коэффициент потерь площадей, или коридорный коэффициент) имеет значение от 1,05 до 1,25. Зависит он от многих факторов: от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д.», – объясняют специалисты MKV architects.

Александр Хорош, ведущий эксперт по стандартам BOMA компании MKV architects

К нам поступил заказ на оптимизацию одного из офисных объектов, расположенных в центре Москвы. Современное здание класса А, но на некоторых этажах коэффициент нагрузки (load factor) достигал 1,70, что являлось неприемлемым коэффициентом как для арендатора, так и для арендодателя. Высокий коэффициент стал результатом избыточного количества общих площадей на этажах, а также чрезмерного количества помещений для технических нужд. Проработав проект, мы изменили планировки типовых этажей, значительно уменьшив площади общего пользования на этаже, не нарушив функциональность. Изменению при этом обычно подлежат общие санузлы, лифтовые холлы, лишние коридоры, в которых нет необходимости, излишне большие помещения для хранения уборочного инвентаря и т. д.

В результате перепланировки (перевода площадей общего пользования в полезную площадь арендатора) коэффициент снизился до 1,40. С коэффициентом 1,70 сдать помещение в аренду практически невозможно, обычно коэффициент занижается арендодателем искусственно до приемлемых 1,12–1,20. При таком занижении коэффициента с 1,40 до 1,20 арендодатель теряет гораздо меньше площади, чем с 1,70 до 1,20. Такая же ситуация была и на первом этаже, который был перегружен техническими площадями и коридорами для доступа к техническим площадям. Хотя в случае с первым этажом гораздо эффективнее производить перепланировку на этапе проектирования, тем не менее, удалось оптимизировать количество лишних коридоров, что повлияло на коэффициент здания.

К сожалению, реальность, по крайней мере, российская, особо далека от идеала: у нас в стране полным-полно объектов, в которых крайне высок коэффициент потерь полезных площадей (loss factor). Причем, как подчеркивает Наталья Леготина, руководитель собственного архитектурного бюро, «такие здания можно найти как среди новых, недавно построенных объектов коммерческой недвижимости, так и среди объектов застройки советского и дореволюционного периода». По словам Сергея Канаева, самыми яркими примерами тут могут служить здания бывших НИИ. Например, в Экспериментальном НИИ металлорежущих станков на 5 Донском проезде до 30 % площади главного здания занимает парадная лестница.

Кто виноват?

Что же приводит к неконтролируемому росту loss-фактора, и каковы типичные ошибки, которые совершают авторы проектов? Применительно к давно построенным зданиям ситуацию можно охарактеризовать как крайне сложную. Елена Лисина, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании CBRE, сетует, что «старые здания советского периода постройки в основном имеют кабинетную систему, при которой потери на коридоры могут составлять до 30 %. Кроме того, в старых зданиях очень часто существует неэффективная сетка колонн, неэффективное расположение лестнично-лифтовых групп, что усложняет реконструкцию данных объектов для повышения эффективности планировочных решений». По мнению эксперта, отдельный сегмент представляют собой офисные особняки, чаще всего дореволюционного периода постройки. «Данные здания, как правило, не эффективны с точки зрения планировочных решений (маленькая площадь этажа, наличие внутренних перегородок, не подлежащих сносу, неэффективное расположение лестниц, которые могут являться декоративным элементом и занимать значительную площадь), – уверяет Елена Лисина. – Обычно такие объекты являются памятниками архитектуры с существенными ограничениями по изменению внутренних планировочных решений и фасадов». Но если у старых зданий есть оправдания в виде тех архитектурно-планировочных подходов, которые бытовали в период их строительства, то «потери современности» нельзя оправдать ничем, кроме ошибок девелоперов и грубых просчетов архитекторов. Основными ошибками и просчетами Наталья Леготина считает следующие:

–непродуманный шаг несущих колонн; –«неправильная» форма здания (для оптимального использования офисного пространства идеальны здания прямоугольной формы, иные грешат большим количеством углов, выпуклостей, расположенных в неудачном месте несущих колонн и т. д.); –непродуманные планировки на этапе строительства; –непродуманное на этапе проектирования размещение главных несущих конструкций; –перенасыщенная инфраструктура самого здания: слишком просторная входная группа, входы с консьержами, слишком обширные лобби и рекреационные зоны, раздевалки для обслуживающего персонала и т. д. – все это рассчитано на пользователей здания, а не каждого конкретного арендатора, который вынужденно платит за площадь, которой по факту не пользуется; –кабинетно-коридорные системы.

Кроме того, Дмитрий Чупахин, старший менеджер проектов отдела по управлению проектами компании Jones Lang LaSalle, уверен, что «к высокому коэффициенту потери площадей приводят большая высота здания, совмещение разных функций в одном здании (многофункциональный комплекс), увлечение дизайном. Как правило, это становится результатом неверного выбора архитектора и (или) девелопера, а также дизайнерские амбиции заказчика/застройщика». «Зачастую архитекторы, работающие над проектом, пытаются при проектировании идти не от функционального назначения здания, а от его архитектурного образа, – развивает тему Иван Подкова, директор департамента маркетинга ГК «РЕГИОНЫ». – К тому же, ошибки возникают из-за отсутствия единого центра принятия решений для различных служб, отвечающих за реализацию проекта. Это может выливаться в то, что, например, при проектировании инженерных систем комплекса могут быть приняты нерациональные решения. В дальнейшем это потребует выделения дополнительных площадей в здании под те или иные инженерные помещения». Если же обратиться к торговым площадям, то здесь, по наблюдениям Дмитрия Коновалова, генерального директора компании TEKTA GROUP, «потери случаются из-за инженерных коммуникаций. К примеру, в помещении может быть запроектирована слишком объемная вентиляционная камера. Задача девелопера – не допустить потерь, улучшив эргономику помещения. Если и винить кого за потери площадей, так только самих застройщиков, которые допускают просчеты в архитектурно-планировочных решениях и не могут донести до непосредственного исполнителя свой изначальный замысел».

Справедливости ради надо заметить, что довольно часто высокий коэффициент не означает, что здание некачественно спроектировано и не пригодно. Как отмечает Александр Хорош, ведущий эксперт по стандартам BOMA компании MKV architects, «многие здания класса А имеют большое количество рекреационных зон, широкие коридоры, “больше воздуха”. Так, одна очень крупная компания собиралась строить свое здание (большое здание класса А). Был проведен расчет на этапе проектирования, коэффициенты были достаточно высоки, но вносить какие-либо изменения не требовалось, потому что здание было задумано таким – со всеми премиум-атрибутами в виде зимних садов, атриумов и прочих элементов».

Кому это надо?

Тут самое время задать вопрос: почему вообще проводятся все эти измерения, и кому так важно соотношение общей и «потерянной» площади? Ответ лежит на поверхности: арендодатель получает, а арендатор платит деньги с учетом коэффициента здания. «К примеру, если арендатор занимает 100 кв. м площади, то при рассчитанном по стандарту BOMA коэффициенте, равном 1,15, он будет платить за 115 “квадратов”, – поясняет Сергей Канаев. – Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Помимо коэффициента здания, в стандарте BOMA присутствует коэффициент этажа, который пропорционально распределяет общие площади этажа (коридоры, лифтовые холлы и т. д.) между арендаторами».

Как подчеркивает г-жа Лисина, «собственник старается как можно больше площадей (в том числе общественные зоны) отнести к арендуемой площади и, соответственно, получать с этих площадей доход. И тут расчеты по BOMA выглядят наиболее предпочтительным для арендодателя: ведь в соответствии с данным стандартом в арендуемую площадь этажа не включатся основные вертикальные коммуникации (лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды и т. п.) и ограждающие их стены, а также атриумы. Арендатор, в свою очередь, хочет максимально снизить процент неиспользуемой площади, за которую он платит». По оценкам эксперта, «наиболее эффективными зданиями с точки зрения потерь площадей для арендатора являются здания с открытой планировкой и площадью этажа не менее 1 тыс. кв. м, с сеткой колонн не менее 8 х 8 м или 9 х 9 м, с расположением лестнично-лифтовых групп и санузлов в центре этажа. В данном случае этаж легко может делиться между несколькими арендаторами с минимальными потерями площадей».

Впрочем, как отмечают специалисты компании Capital Group, использование стандартов BOMA и расчетов в соответствии с этим стандартом пока далеки от общепринятой в России практики: «В России по-прежнему в основном применяется стандарт БТИ, в соответствии с которым строительные компании обязаны предоставлять данные по объемам площадей городу». (Для справки: различия оценочных подходов между BOMA, где учитывается толщина стен, колонны, стены, перегородки и другие конструктивные элементы здания, и БТИ, которое в расчет все это не принимает, стали особенно актуальны в кризис. Как вспоминает Максим Жуликов, специалист отдела коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, тогда арендодатели, стремясь удержать старых арендаторов и заполучить хоть каких-то новых, в арендных расчетах в массовом порядке стали переходить с BOMA на БТИ. И ценовая разница доходила до 15 %.)

как с этим бороться?

Как ни считай, обязательные «потерянные» площади – вещь объективная, и с ней надо смириться, а вот дополнительные – вещь неприятная, и с ней надо бороться. По мнению специалистов компании Capital Group, «особую актуальность данный вопрос приобретает при строительстве современных небоскребов: чем более комфортные условия создаются для пользователей объекта и чем сложнее инженерия, тем больше риск потери площадей. В МФК “Город Столиц” объем эффективных площадей составляет порядка 70 %. Для здания класса А с просторными общими зонами, несколькими группами лифтов и сложной инженерией данный показатель высок». Наталья Леготина предлагает девелоперам хотя бы по минимуму использовать коридорно-кабинетную систему, в идеале – только для высшего топ-менеджмента и VIP-переговорных; для остальных сотрудников идеально подойдут офисные перегородки из современных материалов. «В случаях, где необходима полная звукоизоляция, можно использовать потолочные шумоуловители и др. Офис, комбинирующий преимущества коридорно-кабинетной структуры с возможностями open space, идеально подойдет практически для любой фирмы. Также не стоит использовать стандартную мебель – лучше изучить системное предложение (мебель, разработанная исходя из эргономики офисного пространства, с учетом потребностей усредненного персонала). Мебель на заказ также позволит оптимизировать нерациональные участки офиса (углы, эркеры, ненужные колонны и т. д.)». Еще один неожиданный совет дает Сергей Канаев, который предлагает приглашать УК с большим портфелем управления – в этом случае владельцам здания не придется выделять управленцам большие дополнительные помещения под инвентарь и техслужбы. Но в целом понятно, что рациональные подходы и «урезание» неоправданных «понтов» вполне способно свести loss-фактор к разумному минимуму.

Свои рецепты есть и в том случае, если речь идет не о новом строительстве, а о реконцепции. Елена Лисина отмечает, что уменьшить коэффициент потерь в уже существующих зданиях можно путем оптимизации планировочных решений, например, сноса ненесущих перегородок (при кабинетной системе этажа) для снижения потерь на коридоры. Примеры реконструкции офисных зданий советского периода постройки – БЦ «Нагатинский», БЦ «Туполев Плаза». К многочисленным удачным примерам можно отнести также редевелопмент бывших производственных помещений в офисные объекты (например, «Даниловская Мануфактура», «Красная Роза»). Эльхан Керимли, управляющий директор компании Renaissance Development, вспоминает, что и в их практике были удачные перепланировочные решения: «Лишние коридоры закрывали (не пожарные, естественно). Мертвые углы превращали в помещения. Ввиду того, что позволяла высота, делали внутри помещения второй уровень, хотя на этапе проектирования это не планировалось».

Впрочем, все без исключения эксперты уверены, что погоня за минимизацией loss-фактора весьма опасна и требует большой осторожности. Иначе торговые центры, которые все чаще играют роль «центра культурной жизни», рискуют превратиться в торговые зоны рыночного типа, а офисные здания – остаться без архитектурно-имиджевой составляющей, которая для ряда арендаторов крайне важна.