Перспективы стандартов БОМА в России

О применении стандартов BOMA в России корреспонденту EstateLine.ru рассказала Александра Малютина — генеральный директор MKV Architects.

Что представляют собой стандарты BOMA?

Прежде всего, следует рассказать о самой организации BOMA (Building Owners and Managers Association) - это крупнейшая Северо-Американская ассоциация владельцев и управляющих коммерческой недвижимости, которая была основана еще в 1907 году. Первая версия стандартов BOMA была опубликована в 1915 году, последняя версия вышла в 2010 году. В течение этих лет стандарты постоянно обновлялись. Рынок коммерческой недвижимости стремительно развивается, появляются новые технологии в строительстве, меняется конструктив зданий, растет спрос на доступность услуг, здания становятся многофункциональными. Стандарты 2010 года, полностью учитывают ситуацию, которую мы наблюдаем на рынке коммерческой недвижимости на данный момент.

Почему появилась необходимость применения стандартов ВОМА, ведь у нас часто измеряют площади по БТИ? В чем разница?

Стандарты BOMA и БТИ - абсолютно разные методики, предназначенные для разных задач. БТИ инвентаризируют площадь всех помещений, имеющихся в здании, это не очень удобно для коммерческой недвижимости, поскольку площадь арендатора может быть непостоянной, может меняться в зависимости от планировки. Стандарты BOMA применяются для расчета арендуемой площади здания по принципу так называемого пятна, а не сложения помещений как при использовании БТИ. Кроме того, стандарты BOMA учитывают инфраструктуру объекта и позволяют оценить эффективность здания, что может быть полезным еще на стадии проектирования объекта.

Как давно стандарты BOMA применяются в России?

Стандарты BOMA применяются в России около 10 лет, с 2000 годов. Появились они у нас в связи с тем, что на российский рынок зашли крупнейшие интернациональные компании, вокруг которых начала формироваться новая бизнес среда: новые иностранные компании, новые арендаторы и, конечно же, брокеры по недвижимости. Иностранцам сложно понять, что такое БТИ, особенно согласовать это в головном офисе, поэтому договора аренды для них предпочтительнее заключать именно по знакомым им стандартам BOMA.

Велико ли сегодня количество арендаторов и собственников, которые заказывают расчеты по стандартам BOMA?

Если говорить о процентном соотношении от всей доли рынка, то небольшое. Но постепенно игроки рынка коммерческой недвижимости переходят на стандарты BOMA. В Москве, по понятным причинам, это происходит быстрее.

Назовите организации, которые периодически заказывают расчеты по системе BOMA, с которыми вы сотрудничали?

Это активно развивающиеся компании: KR Properties, O1 Properties, Forum Properties, ОПИН (Открытые Инвестиции) и многие другие компании.

Как обстоят дела со специалистами по расчетам по системе BOMA?

У нас нет точных данных по количеству специалистов, но мы предполагаем, что настоящих профессионалов на российском рынке очень мало. Наша компания специализируется на услугах, основанных на применении стандартов BOMA, уже более 5 лет, и нам удалось накопить самое большое портфолио объектов, рассчитанных по BOMAв России, а это уникальный и бесценный опыт. Объекты очень разные, с разной инфраструктурой, логистикой, во многих зданиях применяются нестандартные решения. В стандарте же описан несложный, базовый с точки зрения архитектуры пример, поэтому для решения задач на сложных объектах приходится применять весь накопленный опыт.

Расчетом каких знаковых для Москвы объектов занимались специалисты Вашей компании?

Среди знаковых объектов могу назвать Skylight, Mercury City Tower, Вивальди Плаза,   Бизнес Парк Аврора, Комплекс зданий школы управления «Сколково», Воздвиженка центр, также целые деловые кварталы «Красная Роза» и «Даниловская мануфактура».

Если говорить о применении расчетов по стандартам BOMA, они распространяются только на коммерческую недвижимость?

Стандарты BOMA применяются для всех видов недвижимости: офисную, торговую, складскую и жилую. Также недавно вышел новый стандарт для многофункциональных зданий, Mixed Use properties, когда в одном здании располагаются помещения различного функционального назначения (например, торговая и жилая часть), причем в здании у каждой функциональной части есть своя входная группа и своя логистика.

В чем суть применения стандартов BOMA для жилых зданий?

В России расчет жилой недвижимости по стандартам BOMA пока применяется только для апартаментов бизнес класса, однако сам по себе принцип расчета аналогичен применяемому в офисной недвижимости. То есть, если рассматривать пример расчета обычной квартиры по стандартам BOMA, то  ее площадь будет рассчитана без вычетов площади перегородок, колонн, балконов и т.п.

Вы упомянули, что стандарты ВОМА пришли в Россию из Северной Америки, насколько они применимы на нашем рынке. Существовала ли сложность при адаптации стандартов под российский рынок?

Сложность адаптации стандартов такая же, как при адаптации к чему-либо новому. Стандарты абсолютно применимы, удобны и понятны. Сегодня рынок коммерческой недвижимости стремится к прозрачности и расчет площадей здания по стандартам BOMA с привлечением  независимой стороны становится все более популярным.

Поделитесь мнением с читателями EstateLine.ru, каковы перспективы развития стандартов BOMA в России? Можно ли прогнозировать рост интереса?

Интерес к стандартам BOMA, безусловно, будет расти. Рынок коммерческой недвижимости в России активно развивается, соответственно, новые современные инструменты, которые мы будем заимствовать у запада, постепенно будут получать одобрение у игроков. И так как рынок стремится к единой стандартизации и прозрачности, стандарты BOMA будут одним из ключевых инструментов, к которым будут обращаться арендаторы, собственники и брокеры.