BOMA — адаптация стандарта

13. февраля 2013
Officemonitor побеседовал с генеральным директором MKV architects Александрой Малютиной о распространении американского стандарта BOMA в России.

Вы активно продвигаете стандарт BOMA в России, но еще далеко не все специалисты рынка коммерческой недвижимости знают, что это такое.

Добрый день! Да, несмотря на то, что специалисты нашей компании рассчитали уже более 3 млн кв.м коммерческой недвижимости, по методике американских стандартов BOMA, нам приходится брать на себя заодно и образовательную миссию, рассказывая о применении стандартов в России. Стандарты BOMA — это разработанная Североамериканской ассоциацией владельцев и менеджеров коммерческой недвижимости (Building Owners and Managers Association) в начале ХХ века методика измерения и расчета площадей.

Сегодня рынок коммерческой недвижимости США проводит сделки и рассчитывает офисные, индустриальные и торговые площади, в основном, по этой методике. За почти столетнюю историю стандарт вышел далеко за пределы Штатов. Филиалы ассоциации есть в 15 странах - Австралии, Великобритании, Финляндии, Японии, Китае, Новой Зеландии, Филиппинах и др.

В России стандарт введен недавно?

На нашем рынке о BOMA заговорили в начале 2000-х, когда в России появилось большое количество иностранных арендаторов и зарубежных инвесторов. В тот момент единственным доступным вариантом были заключения БТИ, которые по сравнению со стандартами BOMA, не могли дать сторонам полного понимания современной инфраструктуры офисного здания. Разумеется, это затрудняло взаимоотношения с международными игроками. Поскольку российский стандарт существенно отличался от общепринятых методик в мире.

Насколько сейчас стандарт популярен в России?

В России пользуются стандартами ВОМА в основном крупные московские девелоперы и инвестиционные компании. Вместе с тем, в след за лидерами рынка коммерческой недвижимости, такими как: KR Properties, О1 Properties, HALS Development, Forum Properties, которые уже провели оценку своих объектов по стандартам BOMA, мы наблюдаем тенденцию со стороны более консервативных компаний из регионов РФ и стран СНГ. Сейчас, например, появился интерес и со стороны Украины.

Стандарт популярен только в столице?

Не совсем. Наибольшее распространение BOMA, несомненно, получил в Москве, однако в последние два-три года к нам также обращаются компании из других больших городов России и регионов. Причем, несмотря на широкую популярность стандарта, для офисной недвижимости, в регионах мы рассчитываем логистические парки, по специально разработанному стандарту.

То есть BOMA представляет собой не один стандарт?

Совершенно верно. Существуют шесть стандартов BOMA для разных типов недвижимости. В России наибольшим признанием пользуется стандарт для офисной недвижимости «Office Buildings: Standard Methods of Measurement». Набирают популярность стандарты для складских комплексов и mixed-use объектов. Думаю, в перспективе эти три направления останутся наиболее востребованными. Также в ближайшие время мы ожидаем рост интереса к стандарту по ритейлу, для торговой недвижимости, стандарт вышел совсем недавно.

А кто обычно обращается за расчетами по BOMA - собственник?

Как правило, да. Согласно внутренним исследованиям MKV, за проведением независимого расчета площадей объекта по стандартам BOMA, перед сдачей в аренду, в 95 % случаях обращаются именно владельцы коммерческой недвижимости. Но иногда за расчетами обращаются сами арендаторы. Например, когда собственник заявляет, что помещение сдается в аренду по BOMA, но никаких подтверждающих документов не предоставляет. Также в последнее время мы видим повышение интереса инвесторов к стандарту — при выборе проекта для будущих инвестиций, заключение по стандартам BOMA позволяет определить возможные потери и точнее рассчитать прибыльность объекта.

Получается, стандарт полезен всем. Но наверняка должны быть и минусы?

В принципе, да. Стандарт BOMA не заменяет отечественный БТИ, необходимый при государственной регистрации, а используется для оценки коммерческой привлекательности объектов недвижимости. Многие арендаторы, когда впервые сталкиваются с расчетами по BOMA, с недоверием относятся к новой для них методике. На самом деле, арендатор получает документ, заверенный третьей независимой стороной, где перечислены все виды площадей объекта, предлагаемые к аренде, например, площадь блока арендатора, где непосредственно будет размещен офис арендатора и пропорциональная часть сервисных помещений, которые обслуживают блок арендатора. Эти помещения могут находиться на других этажах здания, например, инженерное помещение на техническом этаже, где расположено вентиляционное оборудование, позволяющее регулировать температуру и влажность воздуха. Стандарт полностью прозрачен: к договору аренды прилагается ведомость площадей объекта, рассчитанная по BOMA, и поэтажные планы с зонированием, чтобы арендатор точно знал свою полезную и арендуемую площади и метод её формирования.

Есть еще один нюанс, затрудняющий распространение BOMA в России и характерный именно для нашего рынка. Применение стандарта требует профессиональной подготовки, а самостоятельные расчеты, произведенные некомпетентным лицом, часто приводят к неверным результатам, что, в свою очередь, ведет к денежным и репутационным рискам. Найти грамотных специалистов в нашей стране оказалось непростой задачей. Мы столкнулись с необходимостью использовать зарубежный опыт подготовки экспертов для работы с BOMA, поэтому особое внимание уделяем обучению наших сотрудников как на территории РФ, так и за ее пределами. В странах, где давно применяются стандарты BOMA, сложилось основное правило — расчеты доверяют только профессиональным и независимым экспертам.