Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1 – 2010)

ANSI/BOMA Z65.1-2010 — стандарт для измерения площади помещений в офисных зданиях.
Утвержденный Американским национальным институтом стандартов (ANSI), стандарт ANSI/BOMA Z65.1-2010 издается Североамериканской организацией владельцев офисной недвижимости (BOMA International) и предназначается для владельцев офисных зданий, девелоперов, управляющих компаний, брокеров по недвижимости, оценщиков, архитекторов и арендаторов.

Стандарт широко применяется в Канаде и США, а также в ряде других стран, в том числе и в России. Основная цель документа – предоставить собственнику, управляющей компании, девелоперу максимально точный и удобный инструмент для сдачи площадей в аренду и эксплуатации объекта.

Первая версия стандарта была выпущена в 1916 году, после чего он много раз дорабатывался и переиздавался, чтобы охватить все новые технологии рынка коммерческой недвижимости и строительства. Две предыдущие версии стандарта: от 1980 года (стандарт от 1989 года не является обновленным, а лишь переизданием версии 1980 года) и от 1996 года — используются до сих пор, хотя в 2010 году вышел в свет новый стандарт ANSI / BOMA Z65.1-2010.

Различия стандартов.

BOMA 1996 и BOMA 1980

Ключевым отличием стандарта 1996 года от версии 1980 года является подход к расчету площади помещений общего пользования объекта (Building Common Area). В стандарте 1980 года для определения арендуемой площади этажа использовалась только площадь помещений общего пользования на этаже (Floor Common Area). В этом случае арендаторы, офисы которых располагались на первом этаже, рядом с помещениями входной группы, охраны, ресепшн и лифтовыми холлами, вынуждены были дополнительно брать на себя оплату этих зон. В то же время арендаторы, офисы которых располагались на типовых этажах с небольшим количеством общих помещений, например, только с общим лифтовым холлом, были освобождены от оплаты общих зон, расположенных на первом этаже, несмотря на то, что активно ими пользовались. Кроме того, стандарт 1980 года не учитывал этажи, на которых не было помещений арендатора, например, технические.

В стандарте 1996 года было введено понятие Building Common Area. Благодаря этому коэффициенту площадь помещений общего пользования всех арендаторов здания: входная группа, ресепшен, технические помещения — распределялась прямопропорционально между всеми арендаторами в зависимости от площади, которую они занимают. Это привело к более справедливому распределению зон общего пользования здания.

BOMA 2010 и BOMA 1996

В 2010 году ассоциация BOMA  выпустила последнюю версию стандарта для измерения площади в офисных зданиях — Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1–2010). В издании 2010 года была кардинально обновлена терминология и методика расчета площади объектов, а также добавлен ряд новых определений. Ниже перечислены основные особенности стандарта БОМА 2010 года:

• BOMA gross area measurement standard  стал основой всех новых стандартов.
• Внедрен метод измерения с единым коэффициентом для всех арендаторов (method B).
• Появилась возможность искусственно ограничивать коэффициент Load Factor

В стандарт добавлено 10 абсолютно новых определений:

• External circulation
• Enclosure
• Enclosure limit
• Property line
• Vault space (disclosure)
• Connectors (disclosure)
• Restricted headroom (disclosure)
• Mezzanine (disclosure)
• Occupant storage
• Capped rentable area

Помимо этого уточнению подверглись многие старые термины, например: из термина Основные Вертикальные Проемы (Major Vertical Penetrations) исключили атриумы (Voids), а термин Полезная площадь арендатора (Usable Area) был заменен на Occupant Area. 

Еще одним заметным отличием стало исключение из стандарта методов расчета валовой площади здания (Gross Building Area) и Площади застройки (Construction Area). Вместо этого BOMA разработала отдельный стандарт для измерения валовой площади зданий — The Gross Areas of a Building: Methods of Measurement.

Самым большим отличием нового стандарта от своих предшественников стала возможность выбора двух разных методик измерения и расчета площадей здания, ориентированных на разные стратегии сдачи площадей в аренду: метод  А (Legacy method) и метод Б (метод с единым для всех арендаторов фактором нагрузки).

Кроме того, если Load Factor значительно превышает среднерыночный коэффициент, новый стандарт позволяет профессионалам рынка недвижимости применять свой собственный фактор нагрузки (Capped Load Factor), который не будет превышать коэффициент, определяемый методом А или Б.